{"id":115532,"date":"2022-07-06T07:55:14","date_gmt":"2022-07-06T11:55:14","guid":{"rendered":"https:\/\/eltrabajo.cl\/portal\/?p=115532"},"modified":"2022-07-06T00:42:28","modified_gmt":"2022-07-06T04:42:28","slug":"ley-devuelveme-mi-casa-permite-recuperar-un-inmueble-en-10-dias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/eltrabajo.cl\/portal\/ley-devuelveme-mi-casa-permite-recuperar-un-inmueble-en-10-dias\/","title":{"rendered":"Ley \u2018Devu\u00e9lveme mi Casa\u2019 permite recuperar un inmueble en 10 d\u00edas"},"content":{"rendered":"

Entr\u00f3 en vigencia este 30 de junio:<\/strong><\/span><\/p>\n

El d\u00eda 30 de junio del presente a\u00f1o el Ministerio de Vivienda y Urbanismo public\u00f3 en el Diario Oficial la ley n\u00famero 21.461 que incorpora Medida Precautoria de Restituci\u00f3n Anticipada de Inmuebles y Establece Procedimiento Monitorio de Cobro de Rentas de Arrendamiento, m\u00e1s conocida como la ley \u2018Devu\u00e9lveme mi casa\u2019.<\/p>\n

A prop\u00f3sito de esto conversamos con el abogado Eduardo Herrera Fa\u00fandez<\/strong> para detallar en qu\u00e9 consiste y c\u00f3mo las personas pueden entablar demandas en caso que est\u00e9n pasando por una situaci\u00f3n que describe esta ley.<\/p>\n

Al iniciar la conversaci\u00f3n reconoce que es una ley que se demor\u00f3 un tiempo en tramitarse. \u00abLo que hace es acelerar los juicios de arrendamiento estableciendo una instancia previa ante el silencio, la falta de actividad de los arrendatarios morosos, el tribunal va a dictar sentencia en forma inmediata. Es un procedimiento nuevo que se llama monitorio, existe en materia penal para delitos de poca sanci\u00f3n, existe en materia laboral tambi\u00e9n para disputas de hasta 10 ingresos m\u00ednimos mensuales, y ahora en materia civil, en materia de arrendamiento. En todo caso el juicio de arrendamiento era bastante r\u00e1pido, los juicios m\u00e1s r\u00e1pidos que existen en nuestra legislaci\u00f3n civil, pero ahora se incorpora un nuevo procedimiento a\u00fan m\u00e1s r\u00e1pido todav\u00eda, en que uno presenta la demanda indicando que existe deuda por concepto de renta o por concepto de servicios domiciliarios, y el tribunal requiere a la persona, al deudor, para que pague dentro de diez d\u00edas, y si al cabo de esos diez d\u00edas no paga o no se opone a este juicio, se termina el juicio y se ordena el lanzamiento de la propiedad en un plazo de diez d\u00edas adicionales, o sea en el mejor de los casos estar\u00edamos hablando de 25 d\u00edas para terminar el proceso\u00bb,<\/em> dice.<\/p>\n

Explica que en la ley antigua que estaba vigente, \u00abel procedimiento normal de arrendamiento establece un plazo de quinto d\u00eda para el comparendo, terminado el cual el tribunal debiese dictar sentencia, lo cual normalmente no se hace porque se puede decretar alg\u00fan tipo de diligencia o por la sobrecarga de trabajo del tribunal y finalmente los juicios de arrendamiento pueden estar dos, tres meses aproximadamente lo que se demora. Ahora se establece una norma distinta, que es al d\u00e9cimo d\u00eda frente al silencio del arrendatario de no oponerse a este procedimiento monitorio. Ahora si se opone, nuevamente vamos a tener este juicio declarativo o un juicio nuevo, pero va a estar limitado a la defensa que oponga el deudor, una especie de antejuicio\u00bb.<\/em><\/p>\n

– \u00bfO sea el fondo de esta ley es agilizar el tr\u00e1mite?<\/strong><\/p>\n

– S\u00ed, la idea es tener lo m\u00e1s pronto posible, que exista poco espacio de tiempo para que los tribunales demorar la salida de las personas. Ahora este procedimiento no se aplica solamente en juicios de arrendamientos sino que a otros, que es de com\u00fan ocurrencia que es juicio precario y de comodato precario, que es cuando se tiene la cosa por el desconocimiento o por la mera voluntad del due\u00f1o que no ha firmado contrato con el ocupante.<\/p>\n

– Vamos a colocar un ejemplo, la se\u00f1ora Juana Gonz\u00e1lez tiene una casa en Villa Las Acacias y don Carlos le debe tres millones de pesos en arriendo, m\u00e1s quinientos mil pesos en luz. Carlos no ha pagado, sigue viviendo y disfrutando, \u00bfcon esta nueva ley do\u00f1a Juana Gonz\u00e1lez lo puede demandar, d\u00f3nde?<\/strong><\/p>\n

– En el tribunal civil, no cambia el tribunal que va a conocer la causa, el tribunal civil o de letras de San Felipe da el domicilio de las partes. Se presenta la demanda monitoria, el juzgado puede ordenar que dentro de diez d\u00edas don Carlos vaya a pagar los tres millones que debe, m\u00e1s los consumos, la luz. Si a los diez d\u00edas don Carlos no paga o no hace nada, el tribunal certifica y ordena el lanzamiento dentro de diez d\u00edas de don Carlos y de cualquier ocupante, eso es lo que dice la ley.<\/p>\n

– \u00bfDiez d\u00edas m\u00e1s?<\/strong><\/p>\n

– S\u00ed, porque hay diez d\u00edas para pagar o diez d\u00edas para oponerse, porque puede ocurrir que yo no pague porque tengo otra raz\u00f3n para no pagar. Don Carlos, seg\u00fan la se\u00f1ora, tiene este contrato de arriendo y seg\u00fan ella no le ha pagado los tres millones, pero don Carlos le pag\u00f3 antes los tres millones o don Carlos tuvo un acuerdo con la se\u00f1ora en que la casa estaba en malas condiciones cuando \u00e9l la recibe y \u00e9l la iba a habilitar, y esos costos lo iba a asumir don Carlos, pero no pod\u00eda hacerlo con cargo a las rentas del arrendamiento. Entonces est\u00e1 el derecho a oponerse al procedimiento monitorio por la raz\u00f3n distinta al pago. Ahora dentro de la obligaci\u00f3n del arrendamiento, qui\u00e9n debe acreditar que la renta del arrendamiento est\u00e1 pagada es el arrendatario; entonces si yo tengo un contrato de arrendamiento firmado, y ese contrato de arrendamiento establece una renta y el arrendador dice el arrendatario no me ha pagado, es el arrendador quien debe acreditar que la pag\u00f3. \u00bfY c\u00f3mo se acredita ese pago?, en la forma que el contrato indica, si dice que ser\u00e1 mediante los dep\u00f3sitos en una cuenta RUT por ejemplo, acompa\u00f1ando los comprobantes de dep\u00f3sito. Si yo hago eso en el juicio monitorio el tribunal no debiese dar lugar a cursar el lanzamiento, pero si yo me quedo callado, no concurro al tribunal a oponerme, va a suceder lo que sucede en los juicios laborales, penales, en que se va dictar sentencia condenatoria.<\/p>\n

– \u00bfEsta ley no es retroactiva?, que es una de las cr\u00edticas que se hizo en el fondo.<\/strong><\/p>\n

– No, no es retroactiva. Adem\u00e1s que la norma de procedimiento siempre rige a contar de la dictaci\u00f3n de la ley. En todo caso es una demanda nueva que hay que ingresar, o sea yo no puedo cambiar los procedimientos en juicios que ya tengo iniciados.<\/p>\n

– \u00bfEsto deja afuera tambi\u00e9n lo que son las ocupaciones, o sea si una familia se toma una casa, no rige para ellos esta ley?<\/strong><\/p>\n

– S\u00ed, podr\u00eda ocuparse esa ley, pero como te dije funciona tambi\u00e9n para las demandas de precarios o comodato precario, y el precario es la ocupaci\u00f3n de la propiedad por desconocimiento del due\u00f1o o por dejarlos hacer sin que exista un contrato previo.<\/p>\n

– \u00bf O sea la persona puede demandarlos?<\/strong><\/p>\n

– S\u00ed. Ahora una cosa interesante de la ley que reitera algo que ya estaba en el C\u00f3digo Civil, que a falta de contrato escrito, se entiende que la renta de arrendamiento es aquella que se da en los tres \u00faltimos recibos de pago de las rentas, lo cual obliga necesariamente a tener los contratos de arrendamiento por escrito. Lo que puede ocurrir que una persona, mal utilizando la norma, en el caso de Carlos pact\u00f3 una renta de 400 mil pesos para la casa de Las Acacias y deposit\u00f3 los \u00faltimos tres meses cien mil pesos, le dicen sabe que la renta no eran 300 mil la renta era 100 mil (lo depositado). Entonces siempre para estos casos, sobre todo para este juicio monitorio, para que sea m\u00e1s expedita la salida de la persona, es necesario que los contratos de arrendamiento se pacten por escrito y adem\u00e1s se concurra ante el notario para pactarlo. La norma tambi\u00e9n est\u00e1 indicando que el arrendador deber\u00e1 acreditar ante el notario ser el propietario del inmueble, hay una modificaci\u00f3n al C\u00f3digo Civil porque \u00e9ste permit\u00eda en su momento arriendo de cosa ajena; ahora, conforme a esta ley, se va a requerir que uno acredite ser propietario del inmueble para darlo en arrendamiento. El tribunal tiene una facultad cuando se inicia el procedimiento monitorio, de revisar que la persona efectivamente tenga un contrato de arriendo para poder demandar al tercero para la sanci\u00f3n que es bastante importante, que es ordenar la salida, la restituci\u00f3n. Supongamos que una persona est\u00e9 trabajando en una faena por turnos de 20 d\u00edas afuera, podr\u00edan llegar a notificar la demanda, por eso que es necesario este examen previo por parte del tribunal.<\/p>\n

– Qu\u00e9 pasa con toda esa gente que no quiere pagar y no hay ning\u00fan contrato de por medio. \u2018No, p\u00e1same a m\u00ed todos los meses, yo te vengo a cobrar\u2019. Vino el mes, pag\u00f3 los primeros tres meses y despu\u00e9s puras excusas y dej\u00f3 de pagar. \u00bfC\u00f3mo demuestro que tengo arrendada la casa?<\/strong><\/p>\n

– Se puede probar de diferentes formas, por ejemplo a trav\u00e9s de testigos. Si bien la ley dice sobre una cantidad determinada de dinero, 4 UTM, los contratos deben constar por escrito, de todas maneras es posible acreditar el contrato de arrendamiento mediante testigos, habitualmente se utilizan los dep\u00f3sitos en las cuentas corrientes, RUT, que establecen que el arrendatario est\u00e1 pagando.<\/p>\n

– Para finalizar, \u00bfcu\u00e1les son las principales caracter\u00edsticas de esta ley?<\/strong><\/p>\n

– La rapidez en poner t\u00e9rmino a los contratos de arrendamiento u obtener el pago de las rentas, eso es lo m\u00e1s importante.<\/p>\n

\"Eduardo
Eduardo Herrera Fa\u00fandez, abogado de San Felipe.<\/figcaption><\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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