Entró en vigencia este 30 de junio:
El día 30 de junio del presente año el Ministerio de Vivienda y Urbanismo publicó en el Diario Oficial la ley número 21.461 que incorpora Medida Precautoria de Restitución Anticipada de Inmuebles y Establece Procedimiento Monitorio de Cobro de Rentas de Arrendamiento, más conocida como la ley ‘Devuélveme mi casa’.
A propósito de esto conversamos con el abogado Eduardo Herrera Faúndez para detallar en qué consiste y cómo las personas pueden entablar demandas en caso que estén pasando por una situación que describe esta ley.
Al iniciar la conversación reconoce que es una ley que se demoró un tiempo en tramitarse. «Lo que hace es acelerar los juicios de arrendamiento estableciendo una instancia previa ante el silencio, la falta de actividad de los arrendatarios morosos, el tribunal va a dictar sentencia en forma inmediata. Es un procedimiento nuevo que se llama monitorio, existe en materia penal para delitos de poca sanción, existe en materia laboral también para disputas de hasta 10 ingresos mínimos mensuales, y ahora en materia civil, en materia de arrendamiento. En todo caso el juicio de arrendamiento era bastante rápido, los juicios más rápidos que existen en nuestra legislación civil, pero ahora se incorpora un nuevo procedimiento aún más rápido todavía, en que uno presenta la demanda indicando que existe deuda por concepto de renta o por concepto de servicios domiciliarios, y el tribunal requiere a la persona, al deudor, para que pague dentro de diez días, y si al cabo de esos diez días no paga o no se opone a este juicio, se termina el juicio y se ordena el lanzamiento de la propiedad en un plazo de diez días adicionales, o sea en el mejor de los casos estaríamos hablando de 25 días para terminar el proceso», dice.
Explica que en la ley antigua que estaba vigente, «el procedimiento normal de arrendamiento establece un plazo de quinto día para el comparendo, terminado el cual el tribunal debiese dictar sentencia, lo cual normalmente no se hace porque se puede decretar algún tipo de diligencia o por la sobrecarga de trabajo del tribunal y finalmente los juicios de arrendamiento pueden estar dos, tres meses aproximadamente lo que se demora. Ahora se establece una norma distinta, que es al décimo día frente al silencio del arrendatario de no oponerse a este procedimiento monitorio. Ahora si se opone, nuevamente vamos a tener este juicio declarativo o un juicio nuevo, pero va a estar limitado a la defensa que oponga el deudor, una especie de antejuicio».
– ¿O sea el fondo de esta ley es agilizar el trámite?
– Sí, la idea es tener lo más pronto posible, que exista poco espacio de tiempo para que los tribunales demorar la salida de las personas. Ahora este procedimiento no se aplica solamente en juicios de arrendamientos sino que a otros, que es de común ocurrencia que es juicio precario y de comodato precario, que es cuando se tiene la cosa por el desconocimiento o por la mera voluntad del dueño que no ha firmado contrato con el ocupante.
– Vamos a colocar un ejemplo, la señora Juana González tiene una casa en Villa Las Acacias y don Carlos le debe tres millones de pesos en arriendo, más quinientos mil pesos en luz. Carlos no ha pagado, sigue viviendo y disfrutando, ¿con esta nueva ley doña Juana González lo puede demandar, dónde?
– En el tribunal civil, no cambia el tribunal que va a conocer la causa, el tribunal civil o de letras de San Felipe da el domicilio de las partes. Se presenta la demanda monitoria, el juzgado puede ordenar que dentro de diez días don Carlos vaya a pagar los tres millones que debe, más los consumos, la luz. Si a los diez días don Carlos no paga o no hace nada, el tribunal certifica y ordena el lanzamiento dentro de diez días de don Carlos y de cualquier ocupante, eso es lo que dice la ley.
– ¿Diez días más?
– Sí, porque hay diez días para pagar o diez días para oponerse, porque puede ocurrir que yo no pague porque tengo otra razón para no pagar. Don Carlos, según la señora, tiene este contrato de arriendo y según ella no le ha pagado los tres millones, pero don Carlos le pagó antes los tres millones o don Carlos tuvo un acuerdo con la señora en que la casa estaba en malas condiciones cuando él la recibe y él la iba a habilitar, y esos costos lo iba a asumir don Carlos, pero no podía hacerlo con cargo a las rentas del arrendamiento. Entonces está el derecho a oponerse al procedimiento monitorio por la razón distinta al pago. Ahora dentro de la obligación del arrendamiento, quién debe acreditar que la renta del arrendamiento está pagada es el arrendatario; entonces si yo tengo un contrato de arrendamiento firmado, y ese contrato de arrendamiento establece una renta y el arrendador dice el arrendatario no me ha pagado, es el arrendador quien debe acreditar que la pagó. ¿Y cómo se acredita ese pago?, en la forma que el contrato indica, si dice que será mediante los depósitos en una cuenta RUT por ejemplo, acompañando los comprobantes de depósito. Si yo hago eso en el juicio monitorio el tribunal no debiese dar lugar a cursar el lanzamiento, pero si yo me quedo callado, no concurro al tribunal a oponerme, va a suceder lo que sucede en los juicios laborales, penales, en que se va dictar sentencia condenatoria.
– ¿Esta ley no es retroactiva?, que es una de las críticas que se hizo en el fondo.
– No, no es retroactiva. Además que la norma de procedimiento siempre rige a contar de la dictación de la ley. En todo caso es una demanda nueva que hay que ingresar, o sea yo no puedo cambiar los procedimientos en juicios que ya tengo iniciados.
– ¿Esto deja afuera también lo que son las ocupaciones, o sea si una familia se toma una casa, no rige para ellos esta ley?
– Sí, podría ocuparse esa ley, pero como te dije funciona también para las demandas de precarios o comodato precario, y el precario es la ocupación de la propiedad por desconocimiento del dueño o por dejarlos hacer sin que exista un contrato previo.
– ¿ O sea la persona puede demandarlos?
– Sí. Ahora una cosa interesante de la ley que reitera algo que ya estaba en el Código Civil, que a falta de contrato escrito, se entiende que la renta de arrendamiento es aquella que se da en los tres últimos recibos de pago de las rentas, lo cual obliga necesariamente a tener los contratos de arrendamiento por escrito. Lo que puede ocurrir que una persona, mal utilizando la norma, en el caso de Carlos pactó una renta de 400 mil pesos para la casa de Las Acacias y depositó los últimos tres meses cien mil pesos, le dicen sabe que la renta no eran 300 mil la renta era 100 mil (lo depositado). Entonces siempre para estos casos, sobre todo para este juicio monitorio, para que sea más expedita la salida de la persona, es necesario que los contratos de arrendamiento se pacten por escrito y además se concurra ante el notario para pactarlo. La norma también está indicando que el arrendador deberá acreditar ante el notario ser el propietario del inmueble, hay una modificación al Código Civil porque éste permitía en su momento arriendo de cosa ajena; ahora, conforme a esta ley, se va a requerir que uno acredite ser propietario del inmueble para darlo en arrendamiento. El tribunal tiene una facultad cuando se inicia el procedimiento monitorio, de revisar que la persona efectivamente tenga un contrato de arriendo para poder demandar al tercero para la sanción que es bastante importante, que es ordenar la salida, la restitución. Supongamos que una persona esté trabajando en una faena por turnos de 20 días afuera, podrían llegar a notificar la demanda, por eso que es necesario este examen previo por parte del tribunal.
– Qué pasa con toda esa gente que no quiere pagar y no hay ningún contrato de por medio. ‘No, pásame a mí todos los meses, yo te vengo a cobrar’. Vino el mes, pagó los primeros tres meses y después puras excusas y dejó de pagar. ¿Cómo demuestro que tengo arrendada la casa?
– Se puede probar de diferentes formas, por ejemplo a través de testigos. Si bien la ley dice sobre una cantidad determinada de dinero, 4 UTM, los contratos deben constar por escrito, de todas maneras es posible acreditar el contrato de arrendamiento mediante testigos, habitualmente se utilizan los depósitos en las cuentas corrientes, RUT, que establecen que el arrendatario está pagando.
– Para finalizar, ¿cuáles son las principales características de esta ley?
– La rapidez en poner término a los contratos de arrendamiento u obtener el pago de las rentas, eso es lo más importante.
